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서울 주택공급 47만 가구의 착시, 재개발·재건축 계획은 많은데 왜 새집이 없을까?

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서울은 공급계획보다 사업 속도가 문제입니다 결론부터 말씀드리면 서울의 주택공급 문제는 개발할 지역을 찾지 못해서 생긴 것이 아닙니다. 이미 지정되거나 추진 중인 재개발·재건축 사업이 착공까지 가지 못하고 오랫동안 멈춰 있는 것이 더 큰 문제입니다. 서울시 집계에 따르면 300가구 이상을 공급하는 정비사업지는 336곳, 계획된 주택은 총 47만3,678가구입니다. 하지만 2026년 8월 현재 실제 공사가 진행 중인 곳은 32곳, 4만3,638가구뿐입니다. 사업장 기준으로 보면 전체의 약 9.5%만 공사 단계에 들어갔습니다. 공급계획 47만 가구와 실제 공사 물량 4만 가구 사이에 큰 차이가 있는 것입니다. ( 출처: 서울시 정비사업 정보몽땅 ) 정부가 ‘닥치고 공급’을 강조하려면 새로운 후보지와 예정 물량을 계속 발표하기보다 이미 추진 중인 336곳이 왜 착공하지 못하는지부터 해결해야 합니다. 계획된 물량은 실제 공급이 아닙니다 정비구역을 지정하고 몇 가구를 짓겠다고 발표하는 것은 공급의 출발점입니다. 조합설립과 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거를 거쳐 착공해야 비로소 실제 공급이 시작됩니다. 착공한 뒤에도 입주까지는 상당한 시간이 필요합니다. 따라서 정부가 발표한 예정 물량을 현재 공급되는 주택처럼 받아들여서는 안 됩니다. 서울 주택공급을 평가할 때는 세 가지 숫자를 구분해야 합니다. 얼마나 많은 사업을 계획했는지, 그중 몇 곳이 착공했는지, 최종적으로 몇 가구가 입주했는지를 따로 봐야 합니다. 지금 서울에 필요한 것은 공급계획을 추가하는 것이 아니라 계획된 사업을 실제 착공으로 전환하는 일입니다. 민간 정비사업을 활성화해야 하는 이유 서울은 외곽 신도시처럼 대규모 택지를 새로 확보하기 어렵습니다. 결국 사람들이 원하는 도심에 주택을 공급하려면 기존 노후 주거지를 재개발·재건축해야 합니다. 서울시는 서울 주택공급의 90% 이상이 민간 동력으로 유지돼 왔으며, 시민이 선호하는 아파트 공급의 핵심도 정비사업이라고 밝혔습니다. ( 출처: 서울시 팩트브리핑, ...
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세제개편 이후 서울 전월세 더 오를까? 마포·성동·광진구 현장에서 이미 시작된 변화

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 이번 세제개편 이후 제가 더 걱정하는 것은 매매보다 전월세입니다 이번 세제개편을 보면 대부분 강남 집값이나 고가 아파트 매매가격이 어떻게 움직일지에 관심이 쏠립니다. 하지만 현직 공인중개사로서 실제 현장에서 체감하는 변화는 매매보다 전세와 월세 쪽이 훨씬 빠르고 강합니다. 특히 마포·성동·광진 처럼 직장 접근성이 좋고 청년과 신혼부부 수요가 많은 지역은 집주인의 실거주가 늘어날수록 임대 매물이 줄어들 수밖에 없습니다. 문제는 이게 앞으로 생길 가능성만 이야기하는 것이 아니라는 점입니다. 광진구에서는 이미 그런 현상이 시작됐습니다. 저도 전월세 가격이 더 오르기 전에 서울로 먼저 들어왔습니다 저희 집 계약 만기는 원래 올해 11월이었습니다. 그런데 작년부터 서울과 수도권 전월세 가격이 가파르게 오르는 것을 계속 보고 있었고, 현장에서 매물을 접하는 입장이다 보니 올해 11월까지 기다렸다가는 경기도에서 서울로 다시 들어오기가 상당히 어려워질 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 그래서 계약 만기까지 기다리지 않았습니다. 설 연휴가 끝나자마자 바로 서울에서 집을 찾았고, 5월에 광진구로 이사했습니다. 제가 2월에 구한 집은 쓰리룸이었고 월세가 110만원이었습니다. 그런데 불과 몇 달 뒤인 5월이 되자 광진구에서 투룸이 월세 130만~150만원에 나오기 시작했습니다. 방 크기는 오히려 작은데 월세는 더 비싸진 겁니다. 그때 느꼈습니다. 2월에 미리 집을 구하지 않았으면 정말 서울로 들어오기 어려웠을 수도 있겠구나. 몇 달 차이인데도 임대료와 매물 상황이 완전히 달라졌습니다. 경기도 구리도 전세·월세 매물이 없기는 마찬가지였습니다 제가 살던 곳은 경기도 구리의 약 1,400세대 규모 아파트 단지였습니다. 설 연휴가 끝난 뒤 부동산에 집을 내놓았는데 내놓은 바로 그날 계약됐습니다. 가격을 특별히 싸게 내놨기 때문이 아니었습니다. 그 당시 1,400세대가 넘는 단지인데도 전세와 월세 매물을 모두 합쳐 7개 정도밖에 없었습니다. ...
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서울 집값 양극화 더 심해질까? 강남·한강벨트에 돈이 몰리는 진짜 이유

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 서울 집값이 상승하고 있지만 모든 지역이 같은 속도로 오르는 것은 아닙니다. 최근 서울 부동산 시장에서는 강남·서초·송파와 압구정·반포·성수·용산·여의도 등 강남·한강벨트 핵심지역으로 수요가 집중되는 현상이 나타나고 있습니다. 고소득층과 자산가가 늘어나고 기업과 고소득 일자리가 서울 핵심지역에 집중되면서 앞으로 서울 집값의 지역별 양극화가 더 뚜렷해질 가능성이 있습니다. 서울 부동산을 보다 보면 이런 생각이 들 때가 있습니다. “대출규제도 강한데 저 비싼 아파트는 도대체 누가 사는 걸까?” 강남과 반포, 압구정, 성수, 용산 같은 지역에서는 수십억원에 달하는 아파트 거래가 계속 등장합니다. 반면 같은 서울에서도 거래가 많지 않거나 가격 상승세가 상대적으로 약한 지역이 있습니다. 왜 같은 서울인데 이렇게 다른 움직임이 나타날까요? 단순히 “강남이니까 오른다”  라고 설명하기에는 부족합니다. 최근 서울 부동산 시장에서는 주택을 살 수 있는 구매력이 어디에 집중되고 있는지 를 함께 봐야 합니다. 같은 서울인데 왜 집값은 다르게 움직일까? 과거 서울 부동산 상승기에는 비교적 익숙한 흐름이 있었습니다. 강남에서 집값이 오르기 시작하면 마포·용산·성동 등으로 상승세가 확산되고 이후 서울 외곽과 수도권까지 움직이는 경우가 많았습니다. 흔히 말하는 상승장의 확산 효과입니다. 하지만 최근에는 시장 환경이 달라지고 있습니다. 서울 아파트 가격 자체가 크게 높아졌고 대출규제도 강화됐습니다. 주택담보대출을 많이 받아야 집을 살 수 있는 사람에게는 매수 장벽이 과거보다 높아진 것입니다. 반대로 현금과 금융자산이 충분하거나 기존 부동산을 보유하고 있는 사람들은 대출규제의 영향을 상대적으로 덜 받을 수 있습니다. 결국 서울 전체가 같이 움직이는 시장에서 점점 구매력 있는 사람들이 선호하는 지역으로 수요가 집중되는 시장 으로 변할 가능성이 커지고 있습니다. 억대 연봉자가 많아졌다는 것은 무엇을 의미할까? 서울 고가주택을 이야기하면 흔히 이런 질문이 나옵니다. “연봉을 얼...
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사전 증여 vs 상속세, 자녀에게 재산 물려줄 때 언제 증여가 유리할까?

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부모가 자녀에게 재산을 물려줄 때 가장 많이 고민하는 것이 “미리 증여하는 것이 좋을까, 나중에 상속하는 것이 좋을까?” 입니다. 결론부터 말씀드리면 사전 증여가 항상 절세에 유리한 것은 아닙니다. 재산 규모와 가족 구성, 증여 시점, 앞으로 자산가격이 얼마나 변할지에 따라 상속이 더 유리할 수도 있습니다. 특히 부동산은 증여세만 비교하면 안 됩니다. 취득세와 향후 양도소득세까지 함께 계산해야 실제 부담을 알 수 있습니다. 증여세와 상속세, 세율부터 다른 걸까? 많은 분이 증여세가 상속세보다 세율이 낮다고 생각하지만 그렇지 않습니다. 현재 일반적인 상속세와 증여세 모두 과세표준에 따라 10%에서 최고 50%까지 5단계 누진세율 이 적용됩니다. 과세표준 1억원 이하는 10%, 1억원 초과 5억원 이하는 20%, 5억원 초과 10억원 이하는 30%, 10억원 초과 30억원 이하는 40%, 30억원 초과는 50%입니다. 따라서 사전 증여가 유리해질 수 있는 이유는 증여세율이 싸기 때문이 아닙니다. 증여 시기를 나누고 공제를 활용하면서 재산을 미리 이전하고, 이후 발생하는 자산가치 상승분을 부모의 상속재산에서 분리할 수 있다는 점이 핵심입니다. 성년 자녀에게는 10년간 5천만원까지 공제됩니다 거주자인 성년 자녀가 부모 등 직계존속에게 증여받는 경우 10년 동안 합산해 5천만원까지 증여재산공제 를 받을 수 있습니다. 미성년 자녀는 2천만원입니다. 배우자는 6억원, 기타 친족은 1천만원이 적용됩니다. 여기서 주의할 부분이 있습니다. 아버지에게 5천만원, 어머니에게 다시 5천만원을 받아 총 1억원을 공제받는 구조가 아닙니다. 직계존속의 경우 증여자를 판단할 때 배우자까지 동일인 범위에 포함되므로 부모로부터 받은 증여를 함께 살펴봐야 합니다. 따라서 장기간에 걸쳐 증여를 계획한다면 10년이라는 기간이 매우 중요합니다. 사망하기 직전에 증여하면 상속세가 줄어들까? 이 부분도 많이 오해합니다. 상속인이 부모에게 증여받은 재산은 상속개시일 전 10년 이내에 증여한 재산이라면 상...
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1주택자 상속세 얼마나 나올까? 아파트 상속공제와 준비 방법

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서울 아파트 한 채만 보유하고 있어도 상속세가 나올 수 있습니다. 다만 1주택자라고 무조건 상속세를 내는 것은 아닙니다. 실제 세금은 아파트의 상속 당시 평가액, 배우자 유무, 채무, 과거 증여 내역, 동거주택 상속공제 적용 여부에 따라 크게 달라집니다. 특히 서울처럼 아파트 가격이 많이 오른 지역에서는 “집 한 채밖에 없는데 왜 상속세를 걱정해야 하나?”라고 생각하기 쉽지만, 상속세는 주택 수가 아니라 상속재산 전체의 평가액과 공제액을 기준으로 계산 합니다. 1주택자도 상속세를 내야 할까? 상속세는 피상속인이 사망하면서 남긴 재산에서 채무와 각종 공제를 차감한 뒤 남는 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 현재 상속세율은 과세표준에 따라 10%에서 최고 50%까지 적용되는 누진세율 구조입니다. 따라서 아파트가 15억원이라고 해서 15억원 전체에 세율을 곱하는 것은 아닙니다. 배우자와 자녀가 있는 일반적인 가정이라면 일괄공제와 배우자 상속공제를 먼저 검토해야 합니다. 기본적으로 얼마나 공제받을 수 있을까? 거주자의 상속에서는 기초공제와 인적공제를 합한 금액 대신 일괄공제 5억원 을 선택할 수 있습니다. 배우자가 생존해 있다면 배우자 상속공제도 적용할 수 있습니다. 배우자가 실제로 상속받은 재산이 없거나 5억원 미만이어도 기본적으로 5억원을 공제할 수 있으며, 실제 상속액과 법정상속지분 등에 따라 최대 30억원까지 공제가 가능합니다. 그래서 흔히 배우자가 있는 가정에서는 일괄공제 5억원 + 배우자공제 5억원 , 즉 기본적으로 10억원 정도를 먼저 생각하는 경우가 많습니다. 다만 실제 공제액에는 상속공제 적용 한도와 배우자의 실제 상속금액 등 여러 조건이 있으므로 단순히 모든 상속에서 무조건 10억원이 빠진다고 보면 안 됩니다. 아파트 15억원이면 상속세는 얼마나 나올까? 아주 단순한 사례를 들어보겠습니다. 부모가 아파트 한 채만 남겼고 상속 당시 평가액이 15억원이며, 배우자와 자녀가 있고 채무·사전증여 등 다른 변수가 없다고 가정해보겠습...
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경기도 전세난 왜 심해질까? 서울 전세수요 이동과 신혼부부 주거 전략

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경기도 전세난, 서울 전세시장과 따로 볼 수 없습니다 서울 전셋값이 오르고 원하는 가격대의 전세 매물이 줄어들면 세입자들은 서울 안에서만 집을 찾지 않습니다. 서울 출퇴근이 가능한 경기 지역까지 범위를 넓히게 되고, 이 과정에서 고양·안양·성남·용인·하남 등 서울 접근성이 좋은 지역의 전세 수요가 함께 늘어날 수 있습니다. 실제로 국토교통부도 최근 몇 년간 착공 감소에 따른 입주물량 부족이 서울과 수도권 전월세 가격 상승의 한 원인으로 작용하고 있다 고 설명하고 있습니다. 한국부동산원 자료에서도 2026년 6월 전국 아파트 전세가격지수는 전월 대비 0.49% 상승했습니다. 서울의 전세 문제가 커지면 서울에서 밀려난 수요가 경기권으로 이동하면서 수도권 전세시장이 함께 움직일 수 있다는 의미입니다.  서울의 부동산 규제 이후 집값과 전세시장, 지역별 수요가 어떻게 달라지고 있는지 궁금하다면 10·15 부동산 대책 이후 서울 집값 변화, 똘똘한 한 채와 지역별 양극화 분석 글을 참고해 보세요.   경기도라고 모든 지역의 전셋값이 같이 오르는 것은 아닙니다 여기서 주의할 부분이 있습니다. 경기도 전체를 하나의 시장으로 보면 안 됩니다. 같은 경기도라도 서울 접근성, 지하철과 광역교통망, 직장 수요, 신규 아파트 입주 물량, 학군 등에 따라 전세 수요가 크게 다릅니다. 한국부동산원도 경기도를 과천·안양·성남 등이 포함된 경부1권, 용인·수원이 포함된 경부2권, 고양·김포·파주가 포함된 경의권 등으로 나눠 주택시장 흐름을 조사하고 있습니다. 따라서 “경기도 전세가 오른다”보다 내가 들어가려는 지역에 앞으로 입주할 아파트가 얼마나 있는지, 전세 매물이 충분한지를 확인하는 것이 더 중요합니다. 앞으로 전셋값을 볼 때 가장 중요한 것은 입주 물량입니다 전세시장에서는 매매가격만큼이나 실제로 입주할 수 있는 주택이 얼마나 공급되는지 가 중요합니다. 아파트 입주가 많은 시기에는 신규 전세 물량이 한꺼번에 나오면서 가격이 안정될 수 있지만, 입주 물...
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10·15 부동산 대책 이후 서울 집값 변화, 똘똘한 한 채와 지역별 양극화 분석

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2025년 10·15 부동산 대책은 서울 집값을 안정시키기 위해 강한 규제를 도입했지만, 2026년 들어 확인되는 결과만 놓고 보면 서울 집값 상승세가 사라졌다고 보기는 어렵습니다. 오히려 선호지역에 집중되던 상승세가 다른 지역으로 확산되는 모습까지 나타나고 있습니다. 다만 이를 단순히 “규제 때문에 집값이 올랐다”고 해석해서도 안 됩니다. 부동산 가격은 대출 규제뿐 아니라 주택 공급, 금리, 전세가격, 소득과 유동성, 지역별 수요가 함께 움직이기 때문입니다. 10·15 부동산 대책에서 무엇이 달라졌을까? 정부는 2025년 10월 15일 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 확대 지정했습니다. 수도권과 규제지역의 15억원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출 한도도 기존보다 크게 강화했습니다. 정부가 밝힌 목적은 과도한 주택가격 상승과 투기수요를 억제하고 시장을 안정시키는 것이었습니다. 특히 토지거래허가구역에서는 일정 요건에 따라 허가와 실거주 의무가 적용되기 때문에 전세를 끼고 집을 사는 방식은 이전보다 어려워집니다. 여기에 대출 한도까지 줄어들면 주택을 살 수 있는 사람과 살 수 있는 주택의 범위도 좁아질 수밖에 없습니다. 그런데 서울 집값은 왜 계속 올랐을까? 규제가 강해지면 거래가 줄어들면서 가격도 안정될 것이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 거래량 감소와 집값 하락은 같은 의미가 아닙니다. 팔려는 사람도 줄고 사려는 사람도 줄어든 상태에서 인기 지역의 매물이 부족하면 적은 거래만으로도 높은 가격이 형성될 수 있습니다. 특히 학군, 교통, 직장 접근성, 신축 여부처럼 수요가 꾸준한 단지는 규제를 받아도 가격이 쉽게 내려가지 않을 수 있습니다. 서울시는 2026년 7월 자체 시장 분석에서 2026년 5월 서울 아파트 매매가격이 전년 같은 달보다 11% 상승했으며, 상승세가 강남권뿐 아니라 영등포·강서·관악·동작·성북·성동구 등으로 확산됐다고 발표했습니다. 다만 이 수치는 서울시의 자체 정책 분석 결과이므로 특정 정책...
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