세제개편 이후 서울 전월세 더 오를까? 마포·성동·광진구 현장에서 이미 시작된 변화
이번 세제개편 이후 제가 더 걱정하는 것은 매매보다 전월세입니다
이번 세제개편을 보면 대부분 강남 집값이나 고가 아파트 매매가격이 어떻게 움직일지에 관심이 쏠립니다.
하지만 현직 공인중개사로서 실제 현장에서 체감하는 변화는 매매보다 전세와 월세 쪽이 훨씬 빠르고 강합니다.
특히 마포·성동·광진 처럼 직장 접근성이 좋고 청년과 신혼부부 수요가 많은 지역은 집주인의 실거주가 늘어날수록 임대 매물이 줄어들 수밖에 없습니다.
문제는 이게 앞으로 생길 가능성만 이야기하는 것이 아니라는 점입니다.
광진구에서는 이미 그런 현상이 시작됐습니다.
저도 전월세 가격이 더 오르기 전에 서울로 먼저 들어왔습니다
저희 집 계약 만기는 원래 올해 11월이었습니다.
그런데 작년부터 서울과 수도권 전월세 가격이 가파르게 오르는 것을 계속 보고 있었고, 현장에서 매물을 접하는 입장이다 보니 올해 11월까지 기다렸다가는 경기도에서 서울로 다시 들어오기가 상당히 어려워질 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
그래서 계약 만기까지 기다리지 않았습니다.
설 연휴가 끝나자마자 바로 서울에서 집을 찾았고, 5월에 광진구로 이사했습니다.
제가 2월에 구한 집은 쓰리룸이었고 월세가 110만원이었습니다.
그런데 불과 몇 달 뒤인 5월이 되자 광진구에서 투룸이 월세 130만~150만원에 나오기 시작했습니다.
방 크기는 오히려 작은데 월세는 더 비싸진 겁니다.
그때 느꼈습니다.
2월에 미리 집을 구하지 않았으면 정말 서울로 들어오기 어려웠을 수도 있겠구나.
몇 달 차이인데도 임대료와 매물 상황이 완전히 달라졌습니다.
경기도 구리도 전세·월세 매물이 없기는 마찬가지였습니다
제가 살던 곳은 경기도 구리의 약 1,400세대 규모 아파트 단지였습니다.
설 연휴가 끝난 뒤 부동산에 집을 내놓았는데 내놓은 바로 그날 계약됐습니다.
가격을 특별히 싸게 내놨기 때문이 아니었습니다.
그 당시 1,400세대가 넘는 단지인데도 전세와 월세 매물을 모두 합쳐 7개 정도밖에 없었습니다.
세입자 입장에서는 선택할 집이 거의 없는 상황이었던 겁니다.
결국 매물을 내놓은 당일 바로 계약됐습니다.
현재 전월세 부족 문제는 서울 일부 지역에만 있는 현상이 아닙니다.
서울 접근성이 좋은 수도권 지역까지 임대 매물이 부족해지고 있습니다.
지금 8월은 상황이 더 나빠졌습니다
현재 8월 광진구 중개 현장을 보면 올해 초보다 상황이 더 어렵습니다.
전세를 찾는 사람은 많습니다.
하지만 정상적으로 계약할 수 있는 전세 매물이 거의 없습니다.
전세 매물이 있다고 해서 모두 계약할 수 있는 것도 아닙니다.
집값 대비 보증금이 높거나 선순위 채권 등의 문제로 전세보증보험 가입이 어려운 집도 상당합니다.
청년이나 신혼부부에게 보증보험이 안 되는 집을 무리해서 권하기는 어렵습니다.
결국 인터넷상으로는 전세 매물이 몇 개 보이지만 실제 권리관계와 보증보험 가능 여부까지 확인하면 계약할 수 있는 집은 훨씬 줄어듭니다.
2년 전에 계약했던 청년·신혼부부가 다시 사무실을 찾아오고 있습니다
최근에는 더 눈에 띄는 변화가 있습니다.
약 2년 전에 제가 계약을 도와드렸던 청년과 신혼부부들이 다시 사무실을 찾아오고 있습니다.
전세계약이나 임대차계약 기간이 보통 2년이다 보니 재계약 시기가 돌아온 분들입니다.
그런데 이분들이 이사하는 이유 중 상당수가 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하기 때문입니다.
세입자들은 현재 살던 집에서 계속 살고 싶어도 집주인이 실거주하겠다고 하면 결국 다른 집을 찾아야 합니다.
예전에는 재계약이 안 되면 비슷한 조건의 집을 다시 찾으면 됐습니다.
지금은 그렇지 않습니다.
살던 집에서는 나가야 하는데 새로 들어갈 전세가 없습니다.
전세가 없으니 반전세와 월세를 찾는데 그것도 너무 비쌉니다
전세를 못 구하면 반전세나 월세를 찾게 됩니다.
그런데 현재 광진구 반전세와 월세 가격도 많이 올랐습니다.
특히 신혼부부는 원룸이 아니라 투룸이나 쓰리룸을 찾는 경우가 많아 부담이 더 큽니다.
올해 초 제가 구한 쓰리룸 월세가 110만원이었는데 몇 달 뒤 투룸이 130만~150만원 수준까지 나오기 시작한 것만 봐도 체감할 수 있습니다.
결국 청년과 신혼부부는 이런 상황에 놓입니다.
전세는 없고, 있는 전세는 보증보험이 안 되고, 반전세와 월세는 너무 비쌉니다.
그래서 집을 구하러 여러 번 방문해도 계약할 집을 찾지 못하는 분들이 많아지고 있습니다.
더 놀라운 것은 관악구보다 광진구가 싸다는 이야기가 나오기 시작했다는 점입니다
제가 예전에는 광진구에서 집을 찾다가 예산이 맞지 않는 청년이나 신혼부부에게 관악구도 알아보시라고 권하는 경우가 많았습니다.
관악구는 상대적으로 전월세 시세가 저렴한 지역으로 인식돼 있었기 때문입니다.
그런데 올해는 상황이 완전히 달라졌습니다.
올해 저희 사무실을 찾아와 실제 계약까지 진행한 손님 가운데 약 40% 정도가 관악구에서 광진구로 넘어온 분들입니다.
그리고 이분들이 공통적으로 하는 말이 있습니다.
“관악구보다 오히려 광진구가 더 저렴합니다.”
몇 년 전이라면 쉽게 나오지 않았을 이야기입니다.
그만큼 서울 전월세 가격 상승이 특정 지역만의 문제가 아니라는 뜻입니다.
예전에는 비싼 지역에서 밀리면 상대적으로 저렴한 지역으로 이동하면 됐습니다.
그런데 지금은 그 '저렴한 대체 지역' 자체가 사라지고 있습니다.
전월세 상승은 한 지역에서 끝나지 않습니다
서울 임대차 시장은 서로 연결돼 있습니다.
성동구 전월세 가격이 오르면 일부 수요가 광진구로 넘어옵니다.
광진구가 오르면 동대문이나 중랑구 등으로 이동할 수 있습니다.
마포가 비싸지면 서대문·은평이나 관악구 등 다른 지역을 찾게 됩니다.
그런데 서울 전역에서 동시에 전월세가 오르면 갈 곳이 점점 없어집니다.
서울 전월세 시장은 세제나 주택 공급만으로 움직이지 않습니다. 금리와 환율이 오르면 대출 부담이 커지고 건설비와 주택 구매력에도 영향을 주기 때문에 결국 매매와 임대시장까지 함께 흔들릴 수 있습니다. 특히 고환율이 장기화되면 서울 집값과 전월세 시장에도 적지 않은 영향을 줄 수 있는데요.
원·달러 환율 상승이 한국 부동산 시장에 어떤 영향을 주는지 궁금하다면 아래 글도 참고해 보세요.
→ 원·달러 환율이 오르면 집값은 어떻게 될까? 고환율이 한국 부동산에 미치는 영향
이번 세제개편이 집주인의 실거주를 더 늘릴 수 있습니다
이런 상황에서 세제가 실거주를 더 중요하게 평가하는 방향으로 바뀌면 임대시장에는 또 다른 문제가 생깁니다.
집주인 입장에서는 세금 부담을 줄이기 위해 자신의 집에 직접 들어가 사는 것이 더 유리해질 수 있습니다.
개별 집주인에게는 합리적인 선택입니다.
하지만 임대시장 전체로 보면 전혀 다른 결과가 나타납니다.
전세를 주던 집에 집주인이 들어가면 주택 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
하지만 세입자가 살 수 있는 주택은 한 채 줄어듭니다.
서울에 주택 100만 채가 있다고 하더라도 세입자가 계약할 수 있는 집이 줄어들면 전세와 월세 가격은 올라갈 수밖에 없습니다.
그래서 부동산 정책을 볼 때 전체 주택 수만 보면 안 됩니다.
임대시장에 실제로 나와 있는 주택이 몇 채인지가 더 중요합니다.
마포·성동·광진 매매가격은 어떻게 될까?
이번 세제개편 이후 마포·성동·광진은 오히려 실거주 수요가 강해질 수 있는 지역이라고 봅니다.
강남 초고가 아파트의 세 부담이 커지고 한 채를 실제 거주 중심으로 보유하려는 사람이 늘어난다면 모든 수요가 강남에 남지는 않을 겁니다.
성동은 강남 접근성과 한강 입지가 좋고, 마포는 여의도와 광화문 접근성이 뛰어납니다.
광진은 강남·성수 접근성이 좋으면서 상대적으로 가격 선택지가 넓습니다.
결국 초고가 한 채를 선택하기 어려운 수요가 마포·성동·광진 같은 한강 주변 실거주 지역으로 이동할 수 있습니다.
이런 수요가 계속된다면 매매가격도 쉽게 약해지기는 어려울 수 있습니다.
하지만 청년과 신혼부부에게 더 큰 문제는 매매가 아닙니다
청년과 신혼부부 대부분에게 20억, 30억원짜리 아파트 가격이 조금 오르고 내리는 것은 당장 가장 중요한 문제가 아닙니다.
더 현실적인 문제는 이것입니다.
“두 달 뒤 내가 살 집을 구할 수 있는가?”
“계약이 끝나면 어디로 이사해야 하는가?”
“지금보다 월세가 30만원, 50만원 더 올라가도 감당할 수 있는가?”
이게 실제 주거 문제입니다.
강남 아파트 가격을 잡는다고 광진구 전세가 생기는 것은 아닙니다.
오히려 실거주 정책으로 기존 임대주택이 줄어들면 청년과 신혼부부의 선택지는 더 줄어들 수 있습니다.
청년·신혼부부는 어떻게 준비해야 할까요?
제가 지금 시장에서 가장 권하고 싶은 것은 계약 만료 직전까지 기다리지 않는 것입니다.
저도 계약 만기가 11월이었지만 올해 2월에 집을 구했고 5월에 이사했습니다.
결과적으로 몇 달 일찍 움직인 것이 큰 차이를 만들었습니다.
따라서 집주인의 실거주 가능성이 있거나 재계약 여부가 불확실하다면 계약 만료 4~6개월 전부터 집주인에게 재계약 의사를 확인하고 매물을 찾아보는 것이 좋습니다.
전세만 고집하는 것도 어려워질 수 있습니다.
전세·반전세·월세를 모두 비교하면서 보증금과 2년간 월세를 합친 총 주거비를 계산해야 합니다.
신혼부부와 청년이라면 LH·SH 전세임대와 전세자금대출, 공공임대 등 이용할 수 있는 제도를 함께 준비하는 것이 좋습니다.
다만 전세가 없다고 해서 보증보험이 되지 않는 위험한 집을 급하게 계약해서는 안 됩니다.
집을 조금 늦게 구하는 것보다 보증금을 잃을 위험이 더 큽니다.
이제는 “좀 더 싼 지역으로 가면 되지”도 쉽지 않습니다
예전에는 광진구에서 집을 못 구하면 관악구나 다른 지역을 권할 수 있었습니다.
하지만 올해 현장에서 보면 그 방법도 점점 어려워지고 있습니다.
관악구에서 광진구로 넘어와 “오히려 광진구가 더 싸다”고 말하는 세입자가 생기고 있기 때문입니다.
앞으로 서울 전월세 시장에서 중요한 변화 중 하나는 이 부분이라고 생각합니다.
가격이 올라가면 다른 지역으로 이동하면 된다는 공식이 더 이상 통하지 않을 수 있습니다.
서울 전역의 임대료가 같이 오르면 결국 청년과 신혼부부는 서울 밖으로 밀려날 수밖에 없습니다.
결국 중요한 것은 강남 집값이 아니라 세입자가 살 수 있는 집입니다
부동산 정책을 평가할 때 강남 아파트 가격만 보고 성공과 실패를 판단해서는 안 됩니다.
현장에서 보면 이미 다른 문제가 시작되고 있습니다.
집주인이 들어온다고 해서 재계약하지 못하는 세입자가 늘고 있고, 전세 매물은 부족하고, 보증보험이 가능한 집은 더 적습니다.
반전세와 월세도 빠르게 올라가고 있습니다.
그리고 예전에는 저렴한 대체 지역으로 여겨졌던 곳까지 가격이 올라가면서 서울 안에서 움직일 수 있는 선택지 자체가 줄어들고 있습니다.
제가 현직 공인중개사로서 지금 가장 걱정하는 것도 이 부분입니다.
앞으로 서울 주거 문제에서 더 무서운 것은 집값이 아니라 청년과 신혼부부가 안전하게 계약할 수 있는 전세·월세 주택이 계속 줄어드는 것입니다.
핵심 요약
이번 세제개편 이후 마포·성동·광진은 실거주 선호가 강해지면서 매매가격이 쉽게 약해지지 않을 수 있습니다. 하지만 임차인 입장에서 더 중요한 것은 전세와 월세입니다.
광진구 현장에서는 이미 2년 전 계약했던 청년·신혼부부가 집주인 실거주 때문에 다시 집을 찾고 있고, 정상적으로 계약할 수 있는 전세는 부족합니다. 반전세와 월세도 빠르게 올라가고 있습니다.
저 역시 계약 만기가 11월이었지만 전월세 상승을 우려해 2월에 미리 집을 구했고 5월 광진구로 이사했습니다. 당시 쓰리룸 월세 110만원이었던 시장이 불과 몇 달 뒤 투룸 130만~150만원 수준으로 바뀌었습니다.
또 올해 저희 사무실에서 계약한 손님 가운데 약 40%가 관악구에서 광진구로 이동했고, 이들 가운데는 “관악구보다 광진구가 더 저렴하다”고 말하는 경우가 많아졌습니다.
지금부터는 계약 만료 시점만 보고 움직이기보다 4~6개월 전에 미리 재계약 여부를 확인하고, 안전한 전세 매물과 반전세·월세를 함께 비교하며 준비하는 것이 중요합니다.
본 글은 현직 공인중개사로서 실제 광진구 임대차 중개 현장에서 경험한 사례와 세제 변화에 따른 시장 흐름을 바탕으로 작성했습니다. 개별 주택과 지역에 따라 상황은 달라질 수 있으며 특정 부동산의 매수·매도를 권유하는 투자 자문이 아닙니다.
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