"서울 전세가 너무 비싸서 경기도로 가려는데, 거기도 벌써 올랐대요."

요즘 부동산 커뮤니티나 상담 현장에서 가장 많이 듣는 하소연입니다. 서울 아파트 전세 물량이 1년 전보다 19%나 줄어들면서 시작된 **'전세 난민'**의 이동이 이제 경기도 집값까지 뒤흔들고 있습니다.

고양시 덕양구의 한 아파트 전세가 두 달 만에 1억 8천만 원이 오르고, 안양과 용인의 전세 매물이 20% 이상 증발했습니다. 더 무서운 건 **'내년(2026년) 경기도 입주 물량이 올해보다 30% 이상 줄어든다'**는 사실입니다.

공급은 끊기고 수요는 밀려오는 이 시점, 자금 여력이 부족한 청년과 신혼부부는 '전세 파산'을 기다려야 할까요? 아닙니다. 위기일수록 냉철한 전략이 필요합니다. 실수요자 입장에서의 대응법 3가지를 정리해 드립니다.


전략 1. '전세가율'이 보내는 신호를 놓치지 마세요

지금 가장 경계해야 할 것은 "조금만 더 기다리면 떨어지겠지"라는 막연한 기대입니다. 전세가가 오르면 매매가는 하방 압력을 강하게 받습니다. 전세가가 매매가를 떠받치기 때문입니다.

전세가율 60~70%는 '매수 신호'

현재 경기도 핵심 지역의 전세가가 급등하면서 매매가와의 차이(갭)가 줄어들고 있습니다. 실수요자라면 관심 지역 아파트의 **전세가율(매매가 대비 전세가 비율)**을 매일 체크하세요.

  • 위험 구간: 전세가율이 50% 미만이라면 매매가가 고평가된 상태일 수 있어 관망이 필요합니다.
  • 매수 검토 구간: 전세가율이 60%를 넘어 70%에 육박한다면, 이는 전세 수요(실거주 가치)가 탄탄하다는 증거입니다. 이때는 전세금 올려줄 돈으로 차라리 대출을 받아 매수하는 것이 장기적으로 주거 안정에 유리할 수 있습니다. 전세가가 오르면 결국 매매가도 밀려 올라갈 가능성이 큽니다.


전략 2. '공급 절벽'을 피하는 지역 선점하기

부동산은 결국 수요와 공급입니다. 내년에 경기도 전체 입주 물량이 30% 준다고 해서 모든 동네가 줄어드는 건 아닙니다. 반대로, 특정 지역은 공급이 아예 '0'인 곳도 있습니다.

전세난이 더 심해질 곳을 역이용하라

청년과 신혼부부는 **'향후 2~3년 내 신규 입주 물량이 거의 없는 지역'**의 구축 아파트나 준신축을 노려야 합니다.

  • 왜? 입주 물량이 없으면 전세가는 절대 떨어지지 않습니다. 전세가가 탄탄하게 받쳐주면 집값이 폭락할 위험(하방 경직성)도 낮습니다.
  • 타깃 지역: 뉴스에서 언급된 고양시(덕양), 안양시(동안구), 용인시(수지) 등은 서울 접근성이 좋으면서도 공급 부족이 심화되는 대표적인 곳입니다. 이들 지역 내에서도 역세권 소형 평수(59㎡)는 환금성이 좋아 신혼부부의 첫 주택으로 적합합니다.


전략 3. '정부 정책 대출'은 무조건 활용하라

금리가 아무리 높다 해도, 청년과 신혼부부에게는 아직 **'정책 금융'**이라는 강력한 무기가 남아 있습니다. 시중 은행 금리에 겁먹지 말고, 내가 받을 수 있는 혜택을 최대한 활용해야 합니다.

디딤돌·신생아 특례대출의 위력

현재 주택 담보 대출 금리가 오르고 있지만, 정부 지원 대출은 여전히 2~3%대(조건별 상이)의 저금리를 제공합니다.

  • 신생아 특례대출: 2년 내 출산 가구라면 소득 요건이 파격적으로 완화되고 금리 혜택이 큽니다. 9억 원 이하 주택까지 가능하므로 경기도 핵심지 진입이 가능합니다.
  • 디딤돌 대출: 연 소득 요건을 충족한다면, 생애 최초 주택 구입 시 LTV(담보인정비율)를 80%까지 적용받을 수 있습니다.

Tip: 서울의 비싼 집값 때문에 정책 대출 한도가 부족했다면, 시야를 **경기도의 서울 인접 지역(준서울)**으로 넓히세요. 정책 대출 한도 내에서 매수 가능한 양질의 아파트를 찾을 수 있습니다.


결론: '기다림'보다 '움직임'이 필요한 때

지금 경기도로 밀려오는 전세 수요는 일시적인 현상이 아닙니다. 서울의 공급 부족이 해결되려면 최소 3~4년이 걸리기 때문입니다.

청년과 신혼부부 여러분, 무리해서 '영끌'을 하라는 것이 아닙니다. 하지만 내년 공급 절벽이 예고된 상황에서 전세로만 머무는 것은 '벼락 거지'가 될 수 있는 또 다른 리스크임을 인지해야 합니다.

  1. 전세가율이 60% 이상으로 올라오는 지역을 찾으세요.
  2. 내년 입주 물량이 부족한 곳을 선별하세요.
  3. 정책 대출을 최대한 활용해 이자 부담을 낮추세요.

이 3가지 기준에 부합하는 집이라면, 지금이 남들보다 한발 앞서 내 집 마련을 할 수 있는 기회일 수 있습니다. 위기는 준비된 사람에게는 기회가 됩니다.

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