1주택자 상속세 얼마나 나올까? 아파트 상속공제와 준비 방법

서울 아파트 한 채만 보유하고 있어도 상속세가 나올 수 있습니다. 다만 1주택자라고 무조건 상속세를 내는 것은 아닙니다. 실제 세금은 아파트의 상속 당시 평가액, 배우자 유무, 채무, 과거 증여 내역, 동거주택 상속공제 적용 여부에 따라 크게 달라집니다.

특히 서울처럼 아파트 가격이 많이 오른 지역에서는 “집 한 채밖에 없는데 왜 상속세를 걱정해야 하나?”라고 생각하기 쉽지만, 상속세는 주택 수가 아니라 상속재산 전체의 평가액과 공제액을 기준으로 계산합니다.

1주택자도 상속세를 내야 할까?

상속세는 피상속인이 사망하면서 남긴 재산에서 채무와 각종 공제를 차감한 뒤 남는 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 현재 상속세율은 과세표준에 따라 10%에서 최고 50%까지 적용되는 누진세율 구조입니다.

따라서 아파트가 15억원이라고 해서 15억원 전체에 세율을 곱하는 것은 아닙니다.

배우자와 자녀가 있는 일반적인 가정이라면 일괄공제와 배우자 상속공제를 먼저 검토해야 합니다.

기본적으로 얼마나 공제받을 수 있을까?

거주자의 상속에서는 기초공제와 인적공제를 합한 금액 대신 일괄공제 5억원을 선택할 수 있습니다. 배우자가 생존해 있다면 배우자 상속공제도 적용할 수 있습니다. 배우자가 실제로 상속받은 재산이 없거나 5억원 미만이어도 기본적으로 5억원을 공제할 수 있으며, 실제 상속액과 법정상속지분 등에 따라 최대 30억원까지 공제가 가능합니다.

그래서 흔히 배우자가 있는 가정에서는 일괄공제 5억원 + 배우자공제 5억원, 즉 기본적으로 10억원 정도를 먼저 생각하는 경우가 많습니다.

다만 실제 공제액에는 상속공제 적용 한도와 배우자의 실제 상속금액 등 여러 조건이 있으므로 단순히 모든 상속에서 무조건 10억원이 빠진다고 보면 안 됩니다.

아파트 15억원이면 상속세는 얼마나 나올까?

아주 단순한 사례를 들어보겠습니다.

부모가 아파트 한 채만 남겼고 상속 당시 평가액이 15억원이며, 배우자와 자녀가 있고 채무·사전증여 등 다른 변수가 없다고 가정해보겠습니다.

일괄공제 5억원과 최소 배우자공제 5억원을 단순 적용하면 과세표준은 약 5억원 수준이 될 수 있습니다. 현재 과세표준 1억원 초과 5억원 이하에는 20% 세율과 1천만원의 누진공제가 적용되므로 산출세액은 단순 계산으로 약 9천만원이 됩니다.

하지만 이것은 설명을 위한 단순 예시입니다.

실제로는 채무, 금융재산, 사전증여, 배우자의 실제 상속분, 장례비용, 추가 공제 등에 따라 세액이 달라질 수 있습니다.

아파트 가격은 무엇을 기준으로 계산할까?

상속세에서 중요한 것은 부모가 아파트를 얼마에 샀느냐가 아닙니다.

원칙적으로 상속개시일 당시의 시가를 기준으로 평가합니다. 아파트처럼 거래가 많은 공동주택은 상속개시일 전후 6개월 이내의 실제 매매가액이나 유사한 재산의 매매사례가액 등이 시가 판단에 사용될 수 있습니다.

따라서 과거 5억원에 구입한 아파트가 상속 당시 15억원의 시가로 평가된다면 상속세 계산에서는 현재 평가액이 중요합니다.

부모와 함께 살았다면 동거주택 상속공제를 확인하세요

1주택자 상속에서 특히 중요한 제도가 동거주택 상속공제입니다.

요건을 모두 충족하면 상속주택가액에서 최대 6억원까지 추가 공제할 수 있습니다. 주요 요건은 부모와 직계비속이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 동거하고, 같은 기간 1세대를 구성하면서 1주택을 보유했으며, 상속 당시 자녀가 무주택자로서 해당 주택을 상속받는 경우입니다.

그래서 같은 15억원 아파트를 상속받더라도 동거주택 상속공제가 적용되는 가정과 그렇지 않은 가정의 상속세는 상당히 달라질 수 있습니다.

다만 부모와 같이 살았다는 이유만으로 자동 적용되는 공제는 아닙니다. 10년 동거와 1세대 1주택, 상속인의 무주택 요건 등을 모두 확인해야 합니다.

미리 증여하면 무조건 상속세가 줄어들까?

그렇지 않습니다.

상속인이 부모에게 상속개시 전 10년 이내에 증여받은 재산은 상속세 과세가액에 다시 합산될 수 있습니다. 따라서 사망 직전에 아파트나 현금을 자녀에게 넘긴다고 해서 상속세 대상에서 바로 빠지는 것은 아닙니다.

사전 증여는 장기간에 걸쳐 증여공제를 활용하거나 향후 가격 상승 가능성이 큰 자산을 미리 이전하는 경우 검토할 수 있지만, 증여세·취득세와 상속공제를 함께 비교해야 합니다.

자녀에게 재산을 미리 증여하는 것이 유리한지, 나중에 상속하는 것이 유리한지 비교하고 싶다면 사전 증여 vs 상속세, 자녀에게 재산 물려줄 때 언제 증여가 유리할까? 글을 참고해 보세요.

상속세 낼 현금이 부족하면 어떻게 해야 할까?

상속받는 재산이 대부분 아파트라면 세금은 나오는데 당장 현금이 부족할 수 있습니다.

상속세 납부세액이 2천만원을 초과하고 담보 등 요건을 충족하면 연부연납을 이용해 장기간 나누어 납부할 수 있습니다. 일반 상속재산은 현재 허가받은 날부터 최대 10년 범위에서 연부연납이 가능합니다.

일정 요건을 충족하면 상속받은 부동산 등으로 세금을 내는 물납도 신청할 수 있습니다. 다만 부동산·유가증권 비중, 납부세액, 금융재산 규모 등의 조건을 충족해야 합니다.

상속세 신고기한도 놓치면 안 됩니다

일반적인 경우 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다.

상속이 발생한 뒤에는 재산을 나누는 문제만 생각하기보다 아파트 평가액, 채무, 금융재산, 과거 증여 내역과 적용 가능한 공제를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

핵심 정리

1주택자라고 상속세가 자동으로 면제되는 것은 아닙니다. 아파트의 상속 당시 평가액에서 일괄공제와 배우자공제, 동거주택 상속공제 등을 얼마나 적용할 수 있는지가 중요합니다.

특히 서울의 고가 아파트 한 채가 대부분의 재산인 가정이라면 미리 집을 증여하는 것보다 먼저 상속 시 예상 평가액과 공제 가능 금액을 계산해보는 것이 우선입니다.

상속세는 결국 집이 몇 채인가보다 재산이 얼마로 평가되고 어떤 공제를 받을 수 있는지가 핵심입니다.

※ 이 글은 2026년 8월 현재 확인 가능한 제도를 기준으로 작성한 일반적인 세금 정보이며 개인별 세무 자문이 아닙니다. 실제 세액은 가족관계, 상속재산 구성, 채무와 과거 증여 내역 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로 실제 상속·증여 전에는 국세청 최신 기준과 세무전문가의 확인이 필요합니다.