1015 부동산 규제 이후 부동산 시장은 예상과 다르게 흘러가고 있습니다. 규제가 강화될수록 집값이 안정되기는커녕, 서울의 핵심 지역만 더욱 치솟는 **‘규제의 역설’**이 펼쳐지고 있기 때문입니다. 내 집 마련을 준비하는 무주택 실수요자라면 이 복잡한 시장 상황을 정확히 이해하고 대응해야 합니다.
현재 시장에서 나타나는 핵심 변화와 우리가 취해야 할 전략을 구체적인 전문가들의 진단을 통해 살펴보겠습니다.
규제의 역설: 왜 서울 집값은 계속 오르는가?
규제가 강화되었는데도 서울 아파트 평균 가격이 계속 오른다는 기사를 접할 때마다 혼란스러우실 겁니다. 하지만 이 현상은 시장의 양극화가 극단으로 치닫는 ‘삼극화’ 과정으로 이해해야 합니다.
‘평균 가격 상승’에 숨겨진 진실 (평균의 함정)
현재 서울 아파트 시장은 거래량이 70% 이상 급감한 ‘거래 절벽’ 상태입니다. 이러한 상황에서 평균 가격이 오른다는 것은 시장 전반이 상승한다는 의미가 아닙니다.
실제로는 원래 비쌌던 강남 3구 등 핵심 지역의 아파트들이 거래될 때마다 신고가를 경신하며 평균 가격을 끌어올리고 있습니다. 반면, 외곽이나 입지가 상대적으로 떨어지는 아파트들은 거래가 끊기거나 가격이 조정되는 상황입니다. 즉, 일부 최고가 아파트가 전체 평균을 왜곡하는 **‘평균의 함정’**에 빠지지 않도록 유의해야 합니다.
규제가 부른 ‘똘똘한 한 채’ 집중 심화
정부가 다주택자 규제를 강화하고 주택 담보 대출 기준을 높이는 것은 사실상 **“한 채만 사라”**는 메시지입니다. 시장은 이 메시지를 **“어차피 한 채만 살 거라면, 미래 가치가 가장 확실한 곳을 선택해야 한다”**는 학습 효과로 받아들였습니다.
결과적으로, 대출이 막혀 자금 조달이 어려운 실수요자는 시장 진입이 어려워지는 반면, 지방 자산을 매각하거나 증여를 통해 현금을 확보한 현금 부자들은 가장 확실한 입지의 **‘똘똘한 한 채’**로만 집중되는 현상이 심화되고 있습니다. 시장이 점점 우리 같은 실수요자에게는 불리하고, 자금력이 있는 사람들에게는 유리한 구조로 바뀌고 있는 것입니다.
전문가 진단: 정책의 성공과 무주택자의 전략
정책이 집값을 안정시키지 못하고 ‘똘똘한 한 채’ 집중만 심화시킨 것에 대해 전문가들의 평가는 엇갈립니다.
정책 성공 vs 실패, 평가의 관점
- 한 전문가는 이 정책이 실패했다고 판단했습니다. 시장의 학습 효과를 무시하고 반복된 수요 억제책이 결국 주택 공급 부족 문제 해결 없이 자산 양극화만 심화시켰다는 분석입니다.
- 다른 전문가는 다른 시각을 제시했습니다. 만약 정책의 진짜 목표가 **‘집값 안정’이 아닌 ‘안정적인 증세’**였다면, 자연스러운 시세 상승을 통해 정부의 세수가 확대되었으므로 이 정책은 역설적으로 성공했다고 볼 수 있다는 의견입니다.
어떤 평가가 맞든, 중요한 것은 무주택 실수요자가 원하는 ‘집값 안정’ 목표는 달성되지 못했다는 사실입니다.
토지 거래 허가 구역 확대의 파급력
현재 서울 전역과 경기도 일부 지역까지 확대된 토지 거래 허가 구역 지정은 ‘선을 넘은 규제’라는 비판이 많습니다. 정량적 근거가 부족한 이 규제가 향후 행정 소송 등의 법적 분쟁을 야기할 수 있으며, 시장에 미칠 파급효과 역시 예측하기 어렵기 때문에 앞으로의 정책 동향을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.
무주택 실수요자, 이제 어떻게 움직여야 할까요?
가장 중요한 문제인 매수 타이밍에 대한 전문가들의 조언은 명확합니다. 집은 사야 합니다. 다만, 언제, 어디를 사야 하는지에 대한 전략은 다릅니다.
전문가의 조언: 급매물과 관망의 기회를 노려라
한 전문가는 집은 반드시 사야 하지만, 기회를 엿볼 필요가 있다고 조언합니다. 정부가 다음 카드로 만지작거리는 ‘세금 개편’ 시기를 주시해야 합니다.
내년 7월 세법 개정 시즌 전후로 다주택자들이 급하게 매물을 던지는 타이밍이 발생할 수 있습니다. 이때가 우리 실수요자들에게 주어지는 1차 매수 기회가 될 수 있습니다. 무조건 서두르기보다는 시장의 변화를 관망하며, 좋은 조건의 급매물을 잡을 준비를 하는 것이 현명한 전략입니다.
다른 전문가의 조언: 지금 당장 핵심 지역을 선점하라
다른 전문가는 지금 당장 행동할 것을 강력하게 권했습니다. 세금 걱정은 돈을 벌어야 하는 것이니, 일단 자산을 확보하는 것이 우선이라는 논리입니다.
이 전문가는 특히 목동 재건축 아파트 14개 단지를 구체적으로 언급하며, 다주택자들이 조합 설립 인가 시점에 규제를 피해 매물을 던질 가능성이 높기 때문에, 무주택 실수요자라면 이 기회를 놓치지 말라고 조언했습니다. 핵심 지역의 ‘똘똘한 한 채’를 선점하는 것이 장기적으로 가장 안전한 투자라는 뜻입니다.
‘나만의 타이밍’을 잡아야 합니다
전문가들의 의견을 종합하면, 결국 서울의 좋은 집은 사야 한다는 결론에 도달합니다.
우리 무주택 실수요자들은 이 분석을 바탕으로 자금 계획을 철저히 세우고, 정책 변화로 인한 일시적인 급매물 출회 시점을 내년 상반기에서 여름 사이의 기회로 설정하여 적극적으로 움직여야 합니다. 남들이 망설이는 시기가 바로 우리에게는 가장 좋은 기회가 될 수 있다는 점을 명심하고 준비하시기 바랍니다.
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