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시행일 : 2026년 8월 10일

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경기도 전세난 왜 심해질까? 서울 전세수요 이동과 신혼부부 주거 전략

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경기도 전세난, 서울 전세시장과 따로 볼 수 없습니다 서울 전셋값이 오르고 원하는 가격대의 전세 매물이 줄어들면 세입자들은 서울 안에서만 집을 찾지 않습니다. 서울 출퇴근이 가능한 경기 지역까지 범위를 넓히게 되고, 이 과정에서 고양·안양·성남·용인·하남 등 서울 접근성이 좋은 지역의 전세 수요가 함께 늘어날 수 있습니다. 실제로 국토교통부도 최근 몇 년간 착공 감소에 따른 입주물량 부족이 서울과 수도권 전월세 가격 상승의 한 원인으로 작용하고 있다 고 설명하고 있습니다. 한국부동산원 자료에서도 2026년 6월 전국 아파트 전세가격지수는 전월 대비 0.49% 상승했습니다. 서울의 전세 문제가 커지면 서울에서 밀려난 수요가 경기권으로 이동하면서 수도권 전세시장이 함께 움직일 수 있다는 의미입니다.  서울의 부동산 규제 이후 집값과 전세시장, 지역별 수요가 어떻게 달라지고 있는지 궁금하다면 10·15 부동산 대책 이후 서울 집값 변화, 똘똘한 한 채와 지역별 양극화 분석 글을 참고해 보세요.   경기도라고 모든 지역의 전셋값이 같이 오르는 것은 아닙니다 여기서 주의할 부분이 있습니다. 경기도 전체를 하나의 시장으로 보면 안 됩니다. 같은 경기도라도 서울 접근성, 지하철과 광역교통망, 직장 수요, 신규 아파트 입주 물량, 학군 등에 따라 전세 수요가 크게 다릅니다. 한국부동산원도 경기도를 과천·안양·성남 등이 포함된 경부1권, 용인·수원이 포함된 경부2권, 고양·김포·파주가 포함된 경의권 등으로 나눠 주택시장 흐름을 조사하고 있습니다. 따라서 “경기도 전세가 오른다”보다 내가 들어가려는 지역에 앞으로 입주할 아파트가 얼마나 있는지, 전세 매물이 충분한지를 확인하는 것이 더 중요합니다. 앞으로 전셋값을 볼 때 가장 중요한 것은 입주 물량입니다 전세시장에서는 매매가격만큼이나 실제로 입주할 수 있는 주택이 얼마나 공급되는지 가 중요합니다. 아파트 입주가 많은 시기에는 신규 전세 물량이 한꺼번에 나오면서 가격이 안정될 수 있지만, 입주 물...
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1주택자 상속세 얼마나 나올까? 아파트 상속공제와 준비 방법

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서울 아파트 한 채만 보유하고 있어도 상속세가 나올 수 있습니다. 다만 1주택자라고 무조건 상속세를 내는 것은 아닙니다. 실제 세금은 아파트의 상속 당시 평가액, 배우자 유무, 채무, 과거 증여 내역, 동거주택 상속공제 적용 여부에 따라 크게 달라집니다. 특히 서울처럼 아파트 가격이 많이 오른 지역에서는 “집 한 채밖에 없는데 왜 상속세를 걱정해야 하나?”라고 생각하기 쉽지만, 상속세는 주택 수가 아니라 상속재산 전체의 평가액과 공제액을 기준으로 계산 합니다. 1주택자도 상속세를 내야 할까? 상속세는 피상속인이 사망하면서 남긴 재산에서 채무와 각종 공제를 차감한 뒤 남는 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 현재 상속세율은 과세표준에 따라 10%에서 최고 50%까지 적용되는 누진세율 구조입니다. 따라서 아파트가 15억원이라고 해서 15억원 전체에 세율을 곱하는 것은 아닙니다. 배우자와 자녀가 있는 일반적인 가정이라면 일괄공제와 배우자 상속공제를 먼저 검토해야 합니다. 기본적으로 얼마나 공제받을 수 있을까? 거주자의 상속에서는 기초공제와 인적공제를 합한 금액 대신 일괄공제 5억원 을 선택할 수 있습니다. 배우자가 생존해 있다면 배우자 상속공제도 적용할 수 있습니다. 배우자가 실제로 상속받은 재산이 없거나 5억원 미만이어도 기본적으로 5억원을 공제할 수 있으며, 실제 상속액과 법정상속지분 등에 따라 최대 30억원까지 공제가 가능합니다. 그래서 흔히 배우자가 있는 가정에서는 일괄공제 5억원 + 배우자공제 5억원 , 즉 기본적으로 10억원 정도를 먼저 생각하는 경우가 많습니다. 다만 실제 공제액에는 상속공제 적용 한도와 배우자의 실제 상속금액 등 여러 조건이 있으므로 단순히 모든 상속에서 무조건 10억원이 빠진다고 보면 안 됩니다. 아파트 15억원이면 상속세는 얼마나 나올까? 아주 단순한 사례를 들어보겠습니다. 부모가 아파트 한 채만 남겼고 상속 당시 평가액이 15억원이며, 배우자와 자녀가 있고 채무·사전증여 등 다른 변수가 없다고 가정해보겠습...
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사전 증여 vs 상속세, 자녀에게 재산 물려줄 때 언제 증여가 유리할까?

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부모가 자녀에게 재산을 물려줄 때 가장 많이 고민하는 것이 “미리 증여하는 것이 좋을까, 나중에 상속하는 것이 좋을까?” 입니다. 결론부터 말씀드리면 사전 증여가 항상 절세에 유리한 것은 아닙니다. 재산 규모와 가족 구성, 증여 시점, 앞으로 자산가격이 얼마나 변할지에 따라 상속이 더 유리할 수도 있습니다. 특히 부동산은 증여세만 비교하면 안 됩니다. 취득세와 향후 양도소득세까지 함께 계산해야 실제 부담을 알 수 있습니다. 증여세와 상속세, 세율부터 다른 걸까? 많은 분이 증여세가 상속세보다 세율이 낮다고 생각하지만 그렇지 않습니다. 현재 일반적인 상속세와 증여세 모두 과세표준에 따라 10%에서 최고 50%까지 5단계 누진세율 이 적용됩니다. 과세표준 1억원 이하는 10%, 1억원 초과 5억원 이하는 20%, 5억원 초과 10억원 이하는 30%, 10억원 초과 30억원 이하는 40%, 30억원 초과는 50%입니다. 따라서 사전 증여가 유리해질 수 있는 이유는 증여세율이 싸기 때문이 아닙니다. 증여 시기를 나누고 공제를 활용하면서 재산을 미리 이전하고, 이후 발생하는 자산가치 상승분을 부모의 상속재산에서 분리할 수 있다는 점이 핵심입니다. 성년 자녀에게는 10년간 5천만원까지 공제됩니다 거주자인 성년 자녀가 부모 등 직계존속에게 증여받는 경우 10년 동안 합산해 5천만원까지 증여재산공제 를 받을 수 있습니다. 미성년 자녀는 2천만원입니다. 배우자는 6억원, 기타 친족은 1천만원이 적용됩니다. 여기서 주의할 부분이 있습니다. 아버지에게 5천만원, 어머니에게 다시 5천만원을 받아 총 1억원을 공제받는 구조가 아닙니다. 직계존속의 경우 증여자를 판단할 때 배우자까지 동일인 범위에 포함되므로 부모로부터 받은 증여를 함께 살펴봐야 합니다. 따라서 장기간에 걸쳐 증여를 계획한다면 10년이라는 기간이 매우 중요합니다. 사망하기 직전에 증여하면 상속세가 줄어들까? 이 부분도 많이 오해합니다. 상속인이 부모에게 증여받은 재산은 상속개시일 전 10년 이내에 증여한 재산이라면 상...
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